经常有粉丝问我们：昌平南的房子到没到底？能不能买？该买新房还是二手房？现在昌平南的整体格局是：房源太多，新房挤压严重。
回龙观附近有3000多套新房入市，单价几乎都在6万/㎡左右；沙河大约有4000多套房源入市，单价在4-6万/㎡不等；还有未来科学城板块，以及天通苑东的歇甲地块，歇甲地块非常大，已经在2025年11月被中建智地 + 未来科学城以 26 亿元竞得，未来预计供应5000套左右的新房。
这样的供应规模，将对昌平南的二手房产生非常强烈的挤压。从数据来看，近五年的楼市回调周期中，昌平的房价的确跌出了新高度。
从数据来看，在过去5年的楼市起伏中，昌平的所有板块在2023年第一季度之后都开始进入暴跌趋势。
当时楼市的泡沫太高，回龙观的金域华府、融泽嘉园单价一度飙升至8-10万/㎡。如今溢价褪去，龙域板块的房价相比于2019年也是上涨的，但这不意味着这个板块就是最抗跌的。
由于昌平的土地供应量太大，未来整个昌平片区，虽然承接了大量产业人口，但600万以下的刚需房都不会大涨了。
对于想在昌平买刚需房的家庭，尽量在能力范围内选择适合自己的、居住属性舒适的房子。可以考虑租售比，但一定要避开高杠杆，不要赌房价上涨。
我拉了一下近期昌平的数据，最近一个季度，由于交易量回暖，一些小区的价格开始有微涨。这些小区普遍的特点是，价格已经回调到足够低。这也意味着北京的房子是有底的，到了底价之后，上下波动不会太大了。
上涨幅度很小，但下跌的房子更多，且跌幅更大。这些小区反而是流通性比较高的小区，主要原因是大量业主在卖房置换，在年底开始砸盘出售。
昌平南的房子普遍下跌，对于当前的卖家来说的确是件好事。但长期来看，房价下跌带来的经济影响，会波及每一个人。
明年要稳楼市、稳预期。这个稳字，在昌平会体现在量上，而不是价上。所以对于要卖房置换的房东来说，还是应该尽快卖。
对于要买房的业主来说，真正的好房子，价格基本已经到底了。当房子越来越回归居住属性，房子的居住价值要开始大于金融价值。大家现在要做的是选择适合自己的、没有硬伤的、居住属性高的、能带来幸福感的房子。
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